الأرجنتين بالعربي – خاص:
أطلقت الحكومة الأرجنتينية نظامًا جديدًا لتنشيط القروض العقارية، ونشرت بالتزامن مع الإعلان محاكاة توضح أحد أهم الأسئلة بالنسبة إلى الراغبين في الحصول على هذا النوع من التمويل: ما مقدار الدخل الذي يجب أن تحققه الأسرة حتى تكون مؤهلة للحصول على القرض؟
واعتمدت وزارة الاقتصاد في حساباتها على نموذج لقرض عقاري يعادل نحو 80 ألف دولار، وتوصلت إلى أن صافي الدخل الشهري المطلوب من مقدم الطلب أو المجموعة العائلية يبلغ 3,460,391 بيزو.
ويستند هذا الرقم إلى قاعدة تنص على ألا تتجاوز قيمة القسط الشهري 25% من صافي دخل الأسرة.
وقدم وزير الاقتصاد لويس كابوتو مثالًا أكثر وضوحًا، موضحًا أن زوجين يحصل كل منهما على راتب صافٍ يبلغ نحو 1.7 مليون بيزو شهريًا يمكن أن يكونا مؤهلين للحصول على قرض بهذه القيمة.
واعتمدت وزارة الاقتصاد في المحاكاة على عقار تبلغ قيمته 106,667 دولارًا، ثم حسبت مقدار التمويل الممكن وشروط القرض.
كيف تم احتساب قيمة القسط؟
يغطي القرض في المثال الحكومي 75% من إجمالي قيمة العقار، وهو ما يعادل 120,920,000 بيزو أو نحو 80 ألف دولار وفق سعر الصرف الرسمي المستخدم في المحاكاة.
وبالتالي، يتعين على المشتري توفير 25% المتبقية من قيمة العقار من مصادر أخرى، إذ لا يشمل القرض هذا الجزء، كما لا تتضمن المحاكاة الرسمية النفقات الإضافية المرتبطة بعملية شراء العقار.
ولحساب القسط، استخدمت وزارة الاقتصاد مدة سداد تبلغ 25 عامًا، وبفائدة قدرها UVA + 7%.
وبهذه الشروط، يبلغ القسط الأول 865,098 بيزو.
لكن هذا الرقم يمثل القسط الأول فقط وليس مبلغًا ثابتًا طوال مدة القرض، لأن رأس المال مرتبط بوحدة UVA، وبالتالي يتم تحديث قيمته بالبيزو على امتداد سنوات السداد وفق تطور هذه الوحدة.
وتفسر قيمة القسط أيضًا مقدار الدخل المطلوب، إذ إن 865,098 بيزو تمثل 25% تقريبًا من الدخل الشهري الصافي المطلوب البالغ 3,460,391 بيزو.
برنامج بقيمة تريليوني بيزو
تأتي المحاكاة ضمن برنامج أوسع أطلقت عليه الحكومة اسم «برنامج مناقصة الودائع لأجل المخصصة للقروض العقارية»، وتبلغ قيمته الإجمالية تريليوني بيزو.
وتقوم الآلية على طرح أموال من صندوق ضمان الاستدامة التابع لـANSES أمام البنوك على شكل ودائع لأجل، بهدف توفير موارد يمكن للمؤسسات المالية استخدامها لتوسيع منح القروض العقارية.
وستكون هذه الودائع مقومة بالبيزو ومرتبطة بوحدة UVA، مع إضافة معدل فائدة يختلف بحسب مدة الوديعة.
ويجب تخصيص الأموال الناتجة عن هذه المناقصات لمنح قروض عقارية للأفراد بهدف شراء أو بناء أو توسيع أو ترميم المسكن الأول.
كيف ستجري المناقصات؟
تبلغ قيمة كل مناقصة 200 مليار بيزو، وتنقسم إلى شريحتين.
الشريحة الأولى مدتها عام واحد وبحد أدنى للعائد يبلغ UVA + 2.50%، فيما تمتد الثانية إلى خمس سنوات وبحد أدنى يبلغ UVA + 4.50%.
ولا يمكن لأي مؤسسة مالية تقديم عرض يتجاوز 20% من القيمة الإجمالية لكل مناقصة.
وبعد إيداع الأموال، سيكون أمام البنوك 90 يومًا تقويميًا لتحويل هذه الموارد فعليًا إلى قروض عقارية.
ويهدف تحديد هذه المهلة إلى ضمان عدم بقاء الأموال في النظام المالي من دون أن تتحول إلى تمويل فعلي لشراء المساكن أو تحسينها.
ما الحدود التي ستطبق على القروض؟
حدد البرنامج مجموعة من الشروط التي يتعين على البنوك الالتزام بها عند منح القروض باستخدام هذه الأموال.
وفيما يتعلق بالفائدة، لا يجوز لأي مؤسسة مالية فرض معدل يتجاوز UVA + 7.50%، وهو السقف العام المحدد ضمن البرنامج.
أما المثال الذي قدمته وزارة الاقتصاد، فقد احتُسب على أساس UVA + 7%، أي أقل بنصف نقطة مئوية من الحد الأقصى.
كما حُددت المدة الدنيا لسداد القرض بـ15 عامًا، من دون فرض مدة موحدة على جميع القروض. ولذلك فإن مدة الـ25 عامًا المستخدمة في المثال الحكومي ليست سوى أحد الخيارات الممكنة.
كذلك وضع البرنامج حدًا أقصى للمبلغ الذي يمكن أن يحصل عليه كل مقترض، وهو ما يعادل 150 ألف وحدة UVA.
وبالتالي، يتعين على كل بنك مشارك الالتزام في الوقت نفسه بثلاثة حدود أساسية: سقف معدل الفائدة، والحد الأدنى لمدة السداد، والحد الأقصى لقيمة القرض، إلى جانب تقييم الوضع المالي والائتماني لكل متقدم.
وبحسب المثال الرسمي، فإن الأسرة التي تسعى للحصول على تمويل يعادل نحو 80 ألف دولار لشراء عقار بقيمة تقارب 106,667 دولارًا ستحتاج إلى توفير ربع قيمة العقار من مواردها الخاصة، وإثبات دخل صافٍ يبلغ نحو 3.46 ملايين بيزو شهريًا، فيما يبدأ القسط من نحو 865 ألف بيزو ويخضع لاحقًا للتحديث وفق UVA.
